編者按
2024年我國60歲及以上老年人口3.1億人，占全國人口的22.0%，其中65歲及以上人口2.2億人，占全國人口的15.6%。按照聯(lián)合國關(guān)于老齡化的劃分標(biāo)準(zhǔn)，中國已進(jìn)入“中度老齡化”社會的階段。盡管現(xiàn)有注冊登記的養(yǎng)老機構(gòu)4.1萬個、床位517.2萬張，但每千名65歲以上的老年人僅擁有約25張床位，遠(yuǎn)未滿足日益增長的養(yǎng)老需求。隨著老年人對生活品質(zhì)要求的提高，完善養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施已成為國家戰(zhàn)略的重要組成部分，也成為社會關(guān)注的焦點。面對這一挑戰(zhàn)，如何優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)體系、推廣智慧養(yǎng)老模式、盤活存量資源并保障經(jīng)濟(jì)效益，已成為推動銀發(fā)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的核心議題。
在導(dǎo)師徐成彬的指導(dǎo)下，中咨公司青馬研習(xí)第三小組學(xué)員沈文軒、石驍、徐姝祺、張雪飛、袁小舒、許佳琪、馬天澤，深入探討了中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢。他們從人口老齡化與養(yǎng)老服務(wù)體系、資產(chǎn)運營管理、養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)濟(jì)效益、智慧養(yǎng)老、養(yǎng)老設(shè)施盤活路徑等多個維度，開展了一系列專題研究。這些研究成果不僅為政策制定者提供了前沿信息，也為業(yè)界同仁提供了寶貴參考，展現(xiàn)了公司青年研究者胸懷“國之大者”的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。
中咨研究公眾號將該研究報告的部分成果以系列文章的形式陸續(xù)刊發(fā)，本文是系列研究之三：養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)濟(jì)效益分析。
我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及其基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式系列研究之三
養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)濟(jì)效益分析
中咨公司青馬研習(xí)第三小組
徐成彬 徐姝祺沈文軒 等
摘要：我國養(yǎng)老設(shè)施面臨服務(wù)和需求層次不匹配的“結(jié)構(gòu)性失衡”矛盾：公辦機構(gòu)因定價低廉呈現(xiàn)“一床難求”，民辦機構(gòu)因高收費導(dǎo)致“半數(shù)空置”，供需錯配顯著。本研究解構(gòu)我國養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施收費模式、收入和成本構(gòu)成、盈利能力等，梳理養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營現(xiàn)狀和融資趨勢，揭示行業(yè)盈利困境的核心癥結(jié)，包括資源分配不均、服務(wù)能力不足及支付能力受限，并總結(jié)了可借鑒的養(yǎng)老地產(chǎn)國際投融資經(jīng)驗。
關(guān)鍵詞：養(yǎng)老設(shè)施；經(jīng)濟(jì)效益；盈利能力；融資現(xiàn)狀
一、我國養(yǎng)老設(shè)施收費常見模式
養(yǎng)老設(shè)施收費模式包括按月正常收費模式、預(yù)收費模式、產(chǎn)權(quán)式銷售模式、使用權(quán)銷售模式和保險+養(yǎng)老模式，其中按月正常收費模式和預(yù)收費模式為常見的收費模式。對于多種業(yè)態(tài)相融合的“產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)老”型綜合養(yǎng)老項目來說，項目包含地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和后續(xù)運營服務(wù)體系，收費模式復(fù)雜，根據(jù)土地相關(guān)性質(zhì)分為“產(chǎn)權(quán)式”或“使用權(quán)”銷售模式。
（一）按月正常收費模式
采用“基礎(chǔ)服務(wù)費+保障金”的收費結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)服務(wù)費涵蓋床位、護(hù)理、膳食三大核心項目，支持月付、季付或年付。附加“押金”“醫(yī)療保障金”作為應(yīng)急儲備，具有低風(fēng)險、財務(wù)透明度高的優(yōu)點，是中小型養(yǎng)老機構(gòu)的主流選擇。
（二）預(yù)收費模式
部分養(yǎng)老機構(gòu)可能采取預(yù)收費方式運營，客戶通過預(yù)付半年/年度費用獲取消費折扣，有利于集中收費制造“現(xiàn)金流”，促進(jìn)項目日常穩(wěn)定運營。
（三）產(chǎn)權(quán)式銷售模式
結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)老服務(wù)的新型模式。通過整合醫(yī)療護(hù)理、健康管理、文教餐飲等服務(wù)體系，打造“品質(zhì)地產(chǎn)+管家服務(wù)”的復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，具有明顯商業(yè)地產(chǎn)屬性。
（四）使用權(quán)銷售模式
采取產(chǎn)權(quán)持有、使用權(quán)分售的創(chuàng)新資產(chǎn)模式，即經(jīng)營者擁有養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)，向目標(biāo)客戶出售使用權(quán)，通過收取租金和銷售服務(wù)取得收益，又稱為租賃模式。主要呈現(xiàn)兩種形態(tài)：一是押金制租賃。即入住繳納押金+月租，退租返還押金，適用于城區(qū)小型專業(yè)機構(gòu)[1]。二是會員權(quán)益制。出售服務(wù)會員資格，通過會費與服務(wù)費盈利，這種模式以運營商持有物業(yè)為基礎(chǔ)，以提供養(yǎng)老服務(wù)為核心，規(guī)避了產(chǎn)權(quán)銷售的后期管理難和物業(yè)租賃的回收周期長的難題，是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的重要創(chuàng)新[2]。
（五）保險+養(yǎng)老模式
保險企業(yè)憑借資金優(yōu)勢與客戶資源深度布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，形成“保險+養(yǎng)老”的創(chuàng)新聯(lián)動機制，是指由保險企業(yè)開發(fā)，通過與保險業(yè)務(wù)結(jié)合去化養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的盈利模式[3]。中國人壽、泰康人壽、光大永明、中國太平、陽光人壽等多家保險機構(gòu)陸續(xù)參與養(yǎng)老行業(yè)，例如中國人壽旗下包括城市中心精品養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）、精品醫(yī)養(yǎng)公寓、康養(yǎng)旅居、普惠型社區(qū)居家養(yǎng)老項目等實業(yè)資產(chǎn)，以及康復(fù)、醫(yī)養(yǎng)、健康大數(shù)據(jù)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游優(yōu)質(zhì)資源。部分保險公司的養(yǎng)老社區(qū)收費情況對比見表1。
該模式的優(yōu)勢：一是險資企業(yè)的雄厚資金可提供堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；二是保險企業(yè)可依托前期保險業(yè)務(wù)精準(zhǔn)對接高凈值保險客戶養(yǎng)老需求；三是養(yǎng)老社區(qū)屬于對壽險業(yè)務(wù)鏈的繼續(xù)挖掘，有效打通產(chǎn)品端和資金端；四是通過與保險業(yè)務(wù)掛鉤銷售，將養(yǎng)老社區(qū)的自身入住權(quán)和其父母的優(yōu)先入住權(quán)與保單組合銷售，以此快速鎖定大量未來入住客戶。
表1 各大保險公司的養(yǎng)老社區(qū)對比
數(shù)據(jù)來源：各保險公司官網(wǎng)
二、我國養(yǎng)老設(shè)施收入和成本
（一）我國養(yǎng)老設(shè)施收入
養(yǎng)老設(shè)施的收入主要由客戶繳納的費用構(gòu)成，部分非盈利性養(yǎng)老機構(gòu)可獲得政府資金補貼。主要費用包含床位費、護(hù)理費、餐飲費、押金、醫(yī)療保證金和水電費等。
1.床位費
床位費是指養(yǎng)老機構(gòu)為入住老年人提供符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)住宿服務(wù)所收取的費用。
2.護(hù)理費
護(hù)理費是指養(yǎng)老機構(gòu)為入住的老年人提供護(hù)理服務(wù)所收取的費用。護(hù)理費收費標(biāo)準(zhǔn)的影響因素主要是老人的身體狀況及護(hù)理人員的配置。
3.餐飲費
餐飲費是指養(yǎng)老機構(gòu)為入住老年人提供營養(yǎng)餐食服務(wù)所收取的費用。
4.入住押金
入住押金是為了防止老人或家屬損壞物品設(shè)施或部分家屬將老人送到養(yǎng)老院后置之不理拖欠費用等問題，在老人入住時，養(yǎng)老院一次性收取的一定額度的費用（可退還）。
（二）我國養(yǎng)老設(shè)施成本
養(yǎng)老設(shè)施成本包含建設(shè)成本、運營成本和服務(wù)成本。根據(jù)《養(yǎng)老機構(gòu)管理辦法》要求，合格的養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)系統(tǒng)構(gòu)建涵蓋建設(shè)期、運營期、服務(wù)期的全周期成本管理體系，配備完善的適老化設(shè)施、注重服務(wù)規(guī)范和運營管理。
1.建設(shè)成本
養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)模式包含原址擴(kuò)建、功能置換、空地新建和社會資源整合。各類模式建設(shè)成本均包括土地購置、租賃費用，以及建筑施工、改造裝修等成本。土地購置稅和租賃費用的主要影響因素是土地區(qū)位；建筑施工和改造裝修包含室內(nèi)裝修、綠化工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，主要影響因素是施工材料價格、人工費用、施工難度和建筑標(biāo)準(zhǔn)；采購滿足養(yǎng)老需求和安全標(biāo)準(zhǔn)的智能硬件、醫(yī)療設(shè)備、康復(fù)輔具和安防系統(tǒng)等也需要一定費用。
2.運營成本
運營成本是養(yǎng)老設(shè)施日常運行中產(chǎn)生的費用，包括人力成本、市場推廣費、日常維護(hù)費、物資采購費和水電氣費用，其中人力成本占運營成本的主要部分。人力成本包括護(hù)理人員、醫(yī)療人員、管理人員、后勤服務(wù)人員的工資性支出[4]。日常維護(hù)費包含信息系統(tǒng)和設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費用，確保設(shè)施正常運轉(zhuǎn)和設(shè)備安全；物資采購費包含食品、藥品、生活用品、清潔用品等日常消耗品的采購費用。
3.服務(wù)成本
服務(wù)成本包含基本服務(wù)費和專業(yè)服務(wù)費等。床位費服務(wù)成本包括公用費支出（含固定資產(chǎn)折舊、租賃費、維修費、物業(yè)管理費、能源費等日常運行支出費用）、入住老年人生活、保健和文化娛樂活動等必需品費用以及其他正常運行費用支出。護(hù)理費服務(wù)成本包括護(hù)理器械和護(hù)理耗材購置費、護(hù)理員及醫(yī)護(hù)類等專業(yè)技術(shù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)費等。
三、我國養(yǎng)老設(shè)施盈利能力分析
《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》指出國家致力于增強養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素支撐體系，強化支持老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)的資金保障、推動稅費優(yōu)惠舉措落地和拓寬金融支持養(yǎng)老服務(wù)渠道。老齡化背景下國家政策支持力度加大，但由于市場需求龐大，我國養(yǎng)老設(shè)施依然面臨資源分配不平衡、服務(wù)質(zhì)量和人才參差不齊、客戶群體可支付能力低等主要問題。
（一）經(jīng)營現(xiàn)狀
1.機構(gòu)盈利能力的系統(tǒng)性危機
在政策紅利持續(xù)釋放的背景下，我國養(yǎng)老機構(gòu)仍普遍面臨盈利模式脆弱性的嚴(yán)峻考驗[5]。根據(jù)2015年民政部公開數(shù)據(jù)，民辦養(yǎng)老機構(gòu)的生存狀態(tài)呈現(xiàn)顯著分化特征：一半以上的民辦養(yǎng)老機構(gòu)處于收支勉強持平狀態(tài)，超過40%持續(xù)承受經(jīng)營性虧損壓力，僅有不足9%的機構(gòu)能實現(xiàn)穩(wěn)定盈利，這種結(jié)構(gòu)性失衡在北京等超大城市尤為突出。2019年4月，北京大學(xué)人口所喬曉春教授通過調(diào)研統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，北京市養(yǎng)老機構(gòu)盈利狀況十分嚴(yán)峻，只有4%的養(yǎng)老機構(gòu)實現(xiàn)盈余，超六成機構(gòu)投資回收周期超過十年。
更為嚴(yán)峻的是，市場主體的參與意愿持續(xù)走低。自2019年至今，我國養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)企業(yè)（僅統(tǒng)計企業(yè)名稱、經(jīng)營范圍、產(chǎn)品名稱包含養(yǎng)老院、頤養(yǎng)院以及敬老院的企業(yè)）注冊量呈快速下降的趨勢。截至2024年12月11日，全國養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)企業(yè)注冊量為681家，相比于2023年全年下降了22.5%，僅為2019年全年的26%[6]。
2.需求側(cè)的結(jié)構(gòu)性矛盾
當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)的供需錯配已演變?yōu)橹萍s行業(yè)發(fā)展的核心矛盾。從需求維度觀察，當(dāng)前養(yǎng)老院發(fā)展面臨的主要困難：可總結(jié)為老人入住意愿不強和老人消費能力有限。近3億老年人口中實際具有機構(gòu)養(yǎng)老剛需的失能/半失能人群僅占總量的15%。該群體支付能力呈現(xiàn)明顯分層：約82%的老年人月支付意愿與能力較低，與中高端養(yǎng)老機構(gòu)普遍5000元以上的收費基準(zhǔn)形成顯著落差。這種支付能力與服務(wù)質(zhì)量預(yù)期的雙重約束，導(dǎo)致有效需求釋放嚴(yán)重不足，形成“有效需求不足與潛在需求巨大”并存的悖論。
（二）存在問題
我國養(yǎng)老設(shè)施的經(jīng)營困難可以從政府、機構(gòu)和個人層面進(jìn)行剖析，主要癥結(jié)總結(jié)如下。
1.政策資源配置的體制性障礙
政府在養(yǎng)老服務(wù)體系中的角色定位存在顯著的結(jié)構(gòu)性矛盾。首先，“示范工程”建設(shè)導(dǎo)向下，公辦事業(yè)單位性質(zhì)養(yǎng)老機構(gòu)獲得超常規(guī)資源傾斜。政府在介入養(yǎng)老機構(gòu)的運營過程中，遵循“打造亮點”的行為邏輯，而公辦事業(yè)單位性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)耗費了大量政府資源?！按蛟炝咙c”成本高昂，耗費了有限的資源，使得政府沒有余力增加公辦養(yǎng)老機構(gòu)的數(shù)量，由此公辦事業(yè)單位性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量和床位數(shù)量上占比都非常小。
其次，民辦養(yǎng)老機構(gòu)補貼邏輯存在“補強不補弱”“獲得難度大”等問題。政府對民辦養(yǎng)老機構(gòu)運營的補貼類目和補貼額度也不斷增加，但是卻并沒有有效降低養(yǎng)老機構(gòu)的運營壓力。一方面，政府現(xiàn)行補貼政策存在明顯的“扶強”傾向，現(xiàn)有的額度較大的一次性補貼有“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合補貼”和“星級評定補貼”，設(shè)置的成本門檻將大多數(shù)中小型民辦機構(gòu)排除在外。例如“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合補貼”的前提是需要養(yǎng)老機構(gòu)能夠提供一定的醫(yī)療服務(wù)，甚至是開辦醫(yī)療點，其補貼門檻所需成本極高。另一方面，政府利用補貼資源提高了養(yǎng)老機構(gòu)的運營門檻，加大了養(yǎng)老機構(gòu)獲得補貼的難度，形成“補貼資源向頭部機構(gòu)集中，小微機構(gòu)生存環(huán)境惡化”的馬太效應(yīng)。
由于政府的資源傾斜，不同性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)的運營成本差別巨大。對于公辦性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)而言，由政府提供的運營場所大幅降低了建設(shè)成本，疊加在“打造亮點”邏輯的驅(qū)動下吸引的大量資源集中，賦予其在優(yōu)惠力度、管理規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量以及設(shè)施設(shè)備等各方面的顯著優(yōu)勢，因而價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格。對于民辦非營利養(yǎng)老機構(gòu)和民辦工商登記的養(yǎng)老機構(gòu)而言，運營場所的租金(或前期的土地購買費用)成本高昂，加之政府補貼的門檻高，獲得難度大，承擔(dān)了巨大的運營壓力，因而民辦養(yǎng)老機構(gòu)的收費普遍要高于公辦事業(yè)單位性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)。加收“贊助費”“一次性購置費”等一次性收費，已經(jīng)成為解決資金壓力的普遍途徑。由于政府財政資源向公辦傾斜，自然而然地形成了公辦事業(yè)單位養(yǎng)老機構(gòu)收費低、條件好，民辦養(yǎng)老機構(gòu)收費高的格局。
2.養(yǎng)老服務(wù)供給能力不足
行業(yè)人才供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性失衡已成為制約服務(wù)質(zhì)量提升的關(guān)鍵瓶頸。人才供給不足直接導(dǎo)致了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化程度低下。由于養(yǎng)老機構(gòu)及居家養(yǎng)老服務(wù)人員（才）缺乏，部分機構(gòu)被迫采取“一人多崗”的權(quán)宜之計，進(jìn)一步加劇服務(wù)質(zhì)量風(fēng)險。
其次，養(yǎng)老服務(wù)人才能力亟需提升。由于養(yǎng)老服務(wù)多數(shù)職業(yè)社會地位低、待遇差，吸引不了較高層次的人才，導(dǎo)致從業(yè)人員流動性非常大，養(yǎng)老服務(wù)管理人員和服務(wù)人員都相對低端化。
3.支付能力與成本結(jié)構(gòu)的根本矛盾
養(yǎng)老服務(wù)支付體系的脆弱性在價格傳導(dǎo)機制中暴露無遺。老年人群體的低水平收入和對養(yǎng)老服務(wù)的低支付意愿是養(yǎng)老機構(gòu)入住率悖論的重要因素。需求方面，老年人由于自身支付能力較低，因此對中等或較低價格的養(yǎng)老機構(gòu)需求量大，而對較高價格的養(yǎng)老機構(gòu)的需求量少。供給方面，公辦機構(gòu)憑借體制優(yōu)勢提供的低價優(yōu)質(zhì)服務(wù)長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，而民辦機構(gòu)為覆蓋土地租賃、人力成本等剛性支出，不得不將收費標(biāo)準(zhǔn)提高，導(dǎo)致平均入住率長期低迷。這種“制度性價格雙軌制”使得中端市場出現(xiàn)嚴(yán)重斷層，民辦機構(gòu)陷入“成本剛性-價格敏感-入住率低迷”的三重困境。由此形成了服務(wù)層次和需求層次的不匹配問題，中等或中等偏下價格的公辦養(yǎng)老機構(gòu)供不應(yīng)求，較高價格的民辦養(yǎng)老機構(gòu)則入住率低、空置率高，形成“一床難求”和“半數(shù)空置”的矛盾現(xiàn)象。
（三）盈利能力影響因素分析
影響?zhàn)B老機構(gòu)盈利能力的因素中，出床效率、去化速度、客戶質(zhì)量、在住時長、To-G收入這5個關(guān)鍵指標(biāo)基本上決定了養(yǎng)老機構(gòu)的收入能力和效率。決定養(yǎng)老機構(gòu)成本高低的5個關(guān)鍵指標(biāo)是：租賃條件、單方成本、建設(shè)周期、取證周期、人力成本[7]。
出床率在業(yè)內(nèi)通常對標(biāo)單床面積。目前可盈利的養(yǎng)老機構(gòu)平均單床面積區(qū)間主要集中在25-40㎡。業(yè)內(nèi)應(yīng)該重視房床比、房間朝向和衛(wèi)生間配比等床位質(zhì)量，市場對于單人間的需求較大。
去化速度是指養(yǎng)老院在一定時間內(nèi)能夠吸引并留住老年人入住的能力，用來衡量養(yǎng)老院的市場接受度和運營效率。實現(xiàn)盈利的養(yǎng)老項目更關(guān)注前6個月的平均去化速度。這些項目寧愿犧牲短期客單價，也要在運營首年年末時實現(xiàn)50%的入住率，因為對于養(yǎng)老機構(gòu)而言租金、折舊、基礎(chǔ)人力等構(gòu)成了可觀的固定成本，只有通過提高入住率，才能提高整體的盈利水平。
影響客戶質(zhì)量的因素有動態(tài)坪效、客群結(jié)構(gòu)、單客服務(wù)成本。決定一個養(yǎng)老機構(gòu)盈利能力高低的是動態(tài)坪效（即每平方米產(chǎn)生的收益）而非平均客單價（每位客戶平均支付的費用）。第二個影響因素客群結(jié)構(gòu)涉及到自理、失能、失智三類客戶的比例。失能和失智客戶的服務(wù)需求通常更高，因此養(yǎng)老機構(gòu)這類客戶的比例越高，通常意味著養(yǎng)老院的服務(wù)需求和盈利潛力越大。進(jìn)入盈利期的養(yǎng)老機構(gòu)中失能+失智客戶的占比通常在70%以上，而在開業(yè)初期這個比例相對降低位于30%-50%之間。第三個影響因素單客服務(wù)成本，即使客戶支付了相同的護(hù)理服務(wù)費，不同客戶的護(hù)理難度和工時可能有很大差異。
To-G收入主要涉及建設(shè)補貼、運營補貼、購買服務(wù)、特殊專項4個方面，在養(yǎng)老機構(gòu)增值創(chuàng)收舉步維艱的狀態(tài)下，To-G收入將成為床位費、護(hù)理費、餐費之外的重要收入來源，且利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場化收入。
取證周期指養(yǎng)老機構(gòu)取得合法資質(zhì)辦理的時間，養(yǎng)老機構(gòu)資質(zhì)難獲取主要原因是前期對政策了解落地的準(zhǔn)備工作不充分和養(yǎng)老行業(yè)風(fēng)險較大。實現(xiàn)盈利的養(yǎng)老項目特別重視取證周期的控制，基本保證項目進(jìn)度和資質(zhì)辦理同步，避免無謂的房租、折舊、能耗、人員成本消耗。
因此，提升養(yǎng)老機構(gòu)盈利能力需要從關(guān)鍵指標(biāo)入手，有針對性地提收、降本和增效。
四、養(yǎng)老設(shè)施融資現(xiàn)狀及發(fā)展建議
（一）國內(nèi)養(yǎng)老設(shè)施融資現(xiàn)狀
1.中國養(yǎng)老行業(yè)融資活躍度呈下降趨勢
中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資活動呈現(xiàn)顯著的周期性波動特征。根據(jù)IT桔子、前瞻產(chǎn)業(yè)研究院（見圖1），2016年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資達(dá)到頂峰，發(fā)生融資事件共36起，融資金額共13.66億元，其中養(yǎng)老院融資活動7起。2016年后我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資速度放緩，直到2022年融資事件開始逐漸回升，但融資金額呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。2022年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)生融資事件15起，較上年上升50%，其中養(yǎng)老院融資活動為2起，融資金額39.85億元，較上年增加431.33%。2023年融資活動數(shù)量和融資金額均有顯著回落[8]。
數(shù)據(jù)來源：IT桔子、前瞻產(chǎn)業(yè)研究院
圖1 2016-2023年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資整體情況
2.多元化經(jīng)營的養(yǎng)老機構(gòu)具有顯著融資優(yōu)勢
在行業(yè)整合加速背景下，具備復(fù)合服務(wù)能力的養(yǎng)老機構(gòu)顯現(xiàn)出顯著的融資優(yōu)勢。多元化經(jīng)營的養(yǎng)老機構(gòu)提供醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)保健、文化娛樂等在內(nèi)的一系列服務(wù)，更能滿足老年人的個性化需求，從而吸引更多的投資。
多元化經(jīng)營也有助于養(yǎng)老機構(gòu)分散風(fēng)險。一是在經(jīng)濟(jì)波動或政策變化時具有更強的風(fēng)險對沖能力，多元化的服務(wù)可以減少對單一業(yè)務(wù)的依賴，從而提高機構(gòu)的抗風(fēng)險能力。二是多元化經(jīng)營的養(yǎng)老機構(gòu)可通過服務(wù)矩陣構(gòu)建形成需求捕獲網(wǎng)絡(luò)，從而能夠提供更全面的服務(wù)、更強的資源整合能力、更好的風(fēng)險分散機制、更強的資本吸引力以及政策支持，在融資方面往往具有更顯著的優(yōu)勢。
3.險企戰(zhàn)略投資資金雄厚，助力養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)融資
保險資本深度參與養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)態(tài)形成獨特的產(chǎn)融結(jié)合模式——“保險+養(yǎng)老”布局養(yǎng)老社區(qū)（CCRC），表現(xiàn)出以下優(yōu)勢：一是險企投資養(yǎng)老地產(chǎn)順暢，養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)獲取投融資支持的難度不大、社會資本參與程度高。二是保險投資資產(chǎn)規(guī)模大、周期長、大類資產(chǎn)配置風(fēng)險穩(wěn)健，亟需能夠長期持有、收益穩(wěn)定的資產(chǎn)進(jìn)行投資，而養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期較長、投資規(guī)模大，屬于重資產(chǎn)運營，其以出租為主的盈利模式使其具備了經(jīng)營穩(wěn)定、周期波動小的特點，符合險企中長期投資需求。三是人身險產(chǎn)品主要保障被保險人的“生老病死殘”等風(fēng)險，未能覆蓋后期養(yǎng)老需求，而隨著客戶年齡的增長、養(yǎng)老需求的釋放，養(yǎng)老社區(qū)天然具備客源[9]。
政策層面對保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的大力支持，也使險資在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的配置比例逐年遞增，成為行業(yè)最重要的機構(gòu)投資者[10]。
（二）全球養(yǎng)老融資體系經(jīng)驗總結(jié)
從全球范圍看，近幾十年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投融資呈快速增長的勢頭，投資渠道不斷拓寬，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，大部分國家采取了多項投融資激勵政策，以市場經(jīng)濟(jì)杠桿為手段，實現(xiàn)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的目的。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的國際投融資經(jīng)驗表明，建立多元化融資渠道，完善相關(guān)的融資服務(wù)和保障措施，是推動老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑[11]。
1.財政投資規(guī)范化
發(fā)達(dá)國家通過立法確立多層次融資框架。由于發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老融資政策標(biāo)準(zhǔn)相對成熟，其財政投資行為較規(guī)范，投資范圍一般限于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，包括針對低收入老齡人口所興建的公辦養(yǎng)老院，以及參股投資市場化融資的養(yǎng)老公共基礎(chǔ)設(shè)施等。財政對那些為社會創(chuàng)造社會效益，帶來正外部性的養(yǎng)老企業(yè)以適當(dāng)?shù)难a助，以糾正市場失靈。發(fā)達(dá)國家為了保證“老有所養(yǎng)”的實現(xiàn)，其財政投資不僅范圍明確，而且運作機制比較成熟，財政投資基本能夠解決不能通過市場融資的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目的資金問題。
2.融資渠道多元化
多元化融資工具矩陣是促進(jìn)養(yǎng)老融資的基石。發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟，已形成多元化融資工具矩陣。從其產(chǎn)業(yè)融資的基本情況來看，市場化融資的典型特點是構(gòu)建多元化渠道。為緩解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金壓力，政府利用政策引導(dǎo)，鼓勵大量的民營資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)輕資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張。進(jìn)入形式包括直接投資、間接投資等，本質(zhì)是通過金融工程實現(xiàn)現(xiàn)金流的時間價值重構(gòu)。
3.融資服務(wù)專業(yè)化、系統(tǒng)化
得益于發(fā)達(dá)國家金融服務(wù)業(yè)的成熟，很多大型管理咨詢機構(gòu)能夠為養(yǎng)老企業(yè)提供信息、法律、會計等一系列的專業(yè)和系統(tǒng)服務(wù)。例如日本三井住友銀行為養(yǎng)老機構(gòu)提供"建設(shè)-運營"全周期財務(wù)顧問服務(wù)；德國安聯(lián)集團(tuán)開發(fā)養(yǎng)老項目風(fēng)險評估模型；美國設(shè)立專門養(yǎng)老地產(chǎn)評估團(tuán)隊等。此外，和我國一些養(yǎng)老企業(yè)在融資過程中面臨來自擔(dān)保、保薦、會計審計等方面服務(wù)不到位的問題不同，發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)成熟，市場發(fā)達(dá)，政務(wù)性服務(wù)辦事效率高，流程科學(xué)，也有效解決了養(yǎng)老行業(yè)由于信息不對稱導(dǎo)致的融資約束。
4.融資制度與政策具體化
為應(yīng)對人口老齡化，國家出臺相應(yīng)的制度和政策，規(guī)范、約束和鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。日本、德國、美國等發(fā)達(dá)國家通過法律制度等形式規(guī)定老年護(hù)理和保健業(yè)的服務(wù)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定行業(yè)門檻，避免行業(yè)無序競爭，間接為融資創(chuàng)造了條件。美國和加拿大，主要扶持手段有財政直接補貼、稅收優(yōu)惠與減免、貸款財政貼息等，也極大鼓勵了民間資金進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
5.政策實施透明化、公平化
由于發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比較成熟，多年以來，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)制度和政策實施方面比較透明規(guī)范，廣大養(yǎng)老企業(yè)能夠根據(jù)其創(chuàng)造的社會效益大小獲取適當(dāng)?shù)恼咧С帧?/p>
6.融資行為規(guī)范化
發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于產(chǎn)業(yè)的成熟期，比較成熟和規(guī)范的不僅僅是政府的制度和政策，大部分養(yǎng)老企業(yè)也是經(jīng)過激烈競爭而在行業(yè)站穩(wěn)腳跟的成功者，其融資行為比較規(guī)范，能夠利用資本市場合理融資。總體來看，融資行為相對規(guī)范也是發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資的經(jīng)驗之一。
（三）發(fā)展建議
政府、機構(gòu)、民眾三方形成合力，構(gòu)建服務(wù)層次和需求層次相匹配的平衡養(yǎng)老，建設(shè)需求分層對接、資源精準(zhǔn)配置、服務(wù)可持續(xù)供給的良性生態(tài)。
制度創(chuàng)新維度，需構(gòu)建多層次政策支撐體系。一是加強頂層設(shè)計，建立分級準(zhǔn)入機制。積極推動建立和完善養(yǎng)老領(lǐng)域的制度體系和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定長遠(yuǎn)規(guī)劃，為養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展提供堅實的政策保障。二是建立養(yǎng)老服務(wù)資源的統(tǒng)籌管理中心，負(fù)責(zé)資源的合理分配和調(diào)度，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，確保服務(wù)覆蓋全面、提升服務(wù)效率和決策的精準(zhǔn)度。三是強化監(jiān)督機制，設(shè)立專業(yè)機構(gòu)或部門，對養(yǎng)老行業(yè)進(jìn)行常態(tài)化的監(jiān)督和管理。鼓勵社會資本進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域，通過市場化運作，提高養(yǎng)老服務(wù)的供給效率和質(zhì)量。四是提升政府投入精準(zhǔn)化水平，將更多公益金用于支持養(yǎng)老服務(wù)。五是支持養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模化、連鎖化發(fā)展，鼓勵養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域打造有影響力的品牌，對養(yǎng)老服務(wù)商標(biāo)品牌依法加強保護(hù)。
機構(gòu)運營層面，應(yīng)著力構(gòu)建價值創(chuàng)造閉環(huán)。一是服務(wù)供給端深化醫(yī)養(yǎng)融合，提供多樣化服務(wù)內(nèi)容，滿足不同老年人的需求，包括醫(yī)療、康復(fù)、娛樂等；二是運營端引入工業(yè)工程理念，通過優(yōu)化運營流程和提高效率，降低運營成本，使服務(wù)價格更加親民；三是品質(zhì)管理方面建立"服務(wù)金三角"模型，提高服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)人員的專業(yè)技能和服務(wù)態(tài)度，增強老年人的滿意度和依賴感，從而提高口碑和入住率；四是行業(yè)生態(tài)建設(shè)方面探索推動形成區(qū)域養(yǎng)老聯(lián)合體合作模式；養(yǎng)老機構(gòu)之間可以探索合作模式，如資源共享、互利合作，以提高整體效率和客戶吸引力。
民眾參與層面，需培育理性養(yǎng)老消費觀念。一是加強支付能力建設(shè)，老年人通過儲蓄、投資或購買養(yǎng)老保險等方式提高自身的支付能力，以滿足更高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)需求；二是提前進(jìn)行退休規(guī)劃，合理分配資產(chǎn)，投資于養(yǎng)老金、股票、債券或其他理財產(chǎn)品；三是根據(jù)個人健康狀況和經(jīng)濟(jì)能力實施動態(tài)適配策略，靈活選擇居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老或機構(gòu)養(yǎng)老，以滿足不同階段的養(yǎng)老需求。
參考文獻(xiàn)
[1]中國養(yǎng)老周刊.中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)展望[EB/OL].商業(yè)新知網(wǎng),2023-09-25.
https://www.shangyexinzhi.com/article/13106269.html.
[2]正略咨詢.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式研究[EB/OL].澎湃網(wǎng),2020-11-16.
https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_10004618.
[3]孔藝穎.養(yǎng)老地產(chǎn)典型項目調(diào)研：泰康之家[R].恒大研究院,2018.
[4]鏈老網(wǎng).深度干貨：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的運作方式、市場需求、盈利關(guān)鍵與低成本運營路徑[EB/OL].鏈老網(wǎng),2023-12-13.
https://www.linkolder.com/article/3123817.
[5]趙雪梅.養(yǎng)老地產(chǎn)綜合效益評價研究 [D].重慶大學(xué),2022.
[6]民政部全國老齡辦.2023年度國家老齡事業(yè)發(fā)展公報[EB/OL].中國政府網(wǎng),2024-10-11.
https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202410/P020241012307602653540.pdf.
[7]AgeClub.10個“關(guān)鍵指標(biāo)”,洞悉養(yǎng)老機構(gòu)盈利之道[EB/OL].AgeClub網(wǎng)站,2020-04-27.
https://www.ageclub.net/article-detail/2674.
[8]前瞻產(chǎn)業(yè)研究院.啟示2023：中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資及兼并重組分析(附投融資匯總、產(chǎn)業(yè)基金和兼并重組等)[EB/OL].前瞻網(wǎng),2023-07-10.
https://www.qianzhan.com/analyst/detail/220/230710-5ab1c581.html.
[9]王維逸,李冰婷.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀研究專題（一）：人口老齡化+需求多元化,發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)勢在必行[R].平安證券,2021.
[10]王維逸,李冰婷.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀研究專題（二）：構(gòu)建多元化的中國養(yǎng)老保障體系.平安證券,2021.
[11]張同功.我國老齡產(chǎn)業(yè)融資支持體系研究[D].中國社會科學(xué)院研究生院,2012.
青馬研習(xí)第三小組
組員：徐姝祺 沈文軒 石驍 許佳琪 張雪飛 袁小舒 馬天澤
指導(dǎo)老師：徐成彬
